samedi 8 mai 2010

Crise du Logement et Marché de l'Immobilier

Il y a quelques semaines déjà la Fondation Abbé Pierre faisait paraître son rapport annuel sur le mal-logement.
Le Rapport du mal-logement 2010, Fondation Abbé Pierre, Février 2010

Ce rapport a mis en exergue une situation catastrophique illustrée par un bilan chiffré alarmant. Il a été le sujet de quelques reportages consensuels, faits d'archives multi-diffusées de l’hiver 54 et d'images de jeunes lycéens travaillant dans des lieux improbables pour échapper à la promiscuité.

La qualité du rapport aurait pourtant du permettre d’éclairer une problématique bien plus intéressante entre la crise du logement et le marché de l’immobilier ; si le logement constitue un bien de première nécessité, il est devenu un objet d’activités spéculatives privilégié depuis 20 ans. L’intensification de ces activités, de marché, a-t-elle eu des effets bénéfiques sur l’accès à ce bien ? Le contenu antérieur du blog vous amène à penser que le point de vue développé, ici encore, ne devrait pas constituer une apologie de la spéculation immobilière. Certes mais la question est vraiment complexe et si la collectivité aurait pu et devrait tirer profit des investissements privés, l’Etat, par les mesures qu’il prend, se tire littéralement une balle dans le pied. A tel point que l’on peut se demander si la recherche de solution face au mal-logement est le but poursuivi.


Mais d’abord quel état des lieux ?
Le bilan chiffré fait part de 100 000 SDF, 510 000 personnes sans domicile personnel... En tout, 3 millions et demi de personnes vivent dans une situation de mal-logement forte, plus 6 millions et demi de personnes vivant en situation de réelle fragilité : insalubrité, surpeuplement accentué, insolvabilité face aux loyers ou emprunts... Au total, 10 millions de personnes soit 17 % de la population française (p.215).

A ces exclus ou quasi-exclus du logement s’ajoute une augmentation inquiétante du poste logement dans les budgets des ménages modestes : les dépenses contraintes liées au logement sont en effet passées de 24 à 48% de leurs revenus entre 1979 et aujourd’hui. La situation s’étant considérablement dégradée ces dernières années ; la somme annuelle moyenne consacrée au logement par ménage est passé en 5 ans (2002-2007) de 7890 euros à 9700 euros soit une augmentation de 23% avec un record pour le locatif privé : +32% (p.34).

Ce surcoût du budget logement entraîne une rétrogradation dans la hiérarchie des statuts résidentiels. En effet, si la proportion de propriétaires a globalement augmenté de 3% en 20 ans, le dernier quart le plus modeste des ménages a vu sa proportion de propriétaires fondre de 47 à 39%. Et ce n’est pas seulement l’accession à la propriété qui pose problème mais l’ensemble des flux résidentiels (p.40) :
- le nombre de retours du parc locatif privé vers le parc locatif social est plus important que le flux inverse, public vers privé.
- Plus nombreux sont les ménages à revenir à la location aujourd’hui qu’à accéder à la propriété.
- Le turn-over dans le parc HLM est tombé à 7,5% contre 11% dans les années 80.
Autrement dit, les chances des familles modestes de voir leurs conditions de logement s’améliorer au cours de leur vie sont aujourd’hui faibles, et elles ont plus de chance de connaître la stagnation ou le déclassement.


Devant cette situation, que fait l’Etat ?
A première vue, pas grand-chose. Ses retours et prélèvements sur le secteur du logement sont plus importants que ses dépenses et cet « excédent logement » est bizarrement en forte augmentation sur les dernières années. Le logement, loin d’être un secteur de dettes, n’est pas une priorité de l’action de l’Etat (p.140).

Les familles modestes perçoivent un sentiment légitime d’abandon par leurs gouvernants. Et pour de multiples raisons.

Premièrement, les loyers plafonds sur lesquels sont calculés les aides au logement sont dépassés dans la très grande majorité des cas, même dans le secteur public. L’aide au logement est donc devenue de plus en plus faible avec l’augmentation des loyers et la non révision des barèmes.

Deuxièmement, les critères d’attribution des aides au logement se durcissent : une personne seule aujourd’hui est exclue des aides si ses revenus dépassent 1,07 SMIC contre 1,15 il y a 8 ans (p.135).

Troisièmement, l’Etat refuse de durcir la législation pour les communes refusant délibérément et année après année, de construire 20% de logements sociaux dans le cadre de la loi SRU. Sur ce problème judiciaire, pas de durcissement pour la récidive.

Enfin, l’Etat se refuse à encadrer davantage les loyers à la relocation. Si un locataire reste dans son logement, le montant de son loyer suit un indice, l’IRL ; le calcul de l’indice a été revu à la baisse il y a quelques années et a profité au locataire. Par contre, lors d’un changement de locataires, rien n’encadre la relocation : le loyer d'un logement, hypothétique, ayant changé d’occupant chaque année lors des 12 dernières années, a augmenté de 8% par an (p.19).


La propension de l’Etat à venir en aide aux plus modestes est donc faible concernant ce bien de première nécessité. Les chiffres du mal-logement et les absences d’actions de sa part en attestent. Les gouvernements successifs ont choisi une autre voie d’action : favoriser l’offre par différentes lois de défiscalisation (Besson, Robien, Scellier) ou mécanismes de prêts (prêt à taux zéro, PLS, PLUS…). Ce procédé en soi n’a rien d’aberrant : un état, endetté, incite des investisseurs à s’engager dans la construction ou la rénovation, ce qui aboutit à augmenter le nombre de logements, et leur fait courir le risque (effondrement du marché, hausse des taux d’intérêts…). Mais les modalités de ces plans mis en place par les gouvernements ont été irrationnelles et finissent par mettre en concurrence des ménages aux richesses bien inégales.

Un exemple. Lors de la crise, l’Etat n’a pas voulu courir le risque que le secteur, majeur, du bâtiment soit en difficulté et a soutenu la construction par la loi Scellier. Contre un plafonnement des loyers, l’Etat offrait de très importantes réductions fiscales. Mais quel plafonnement ? Les loyers, dans la version sociale, sont 50 à 100% plus chers que les loyers-plafonds des HLM (p.178) ; en conséquence, seuls 20 à 25% des ménages ont accès à ces logements et le coût total de l’opération sera de 700 millions d’euros d’exonérations fiscales en 2010, soit plus que les subventions au logement social (p.149, 147, 175, 178).

Les investissements dans le locatif ont donc été les grands gagnants de cette mesure : elle a maintenu les prix à un niveau très haut garantissant les plus-values déjà réalisés par ces investisseurs et a permis à ceux-ci (15% de la population française) de réaliser de nouvelles acquisitions à moindre coût. Les mesures parallèles pour les ménages modestes ou les institutions publiques n’ont pas eu autant d’effet pour faciliter leurs acquisitions et cette différence de traitement a abouti à une mise en concurrence complètement faussée des ménages.


Pour conclure, la crise du logement dans notre pays est devenue particulièrement aigue ces dernières années et les politiques mises en place par l’Etat sont largement insuffisantes pour venir en aide aux plus en difficulté et aux familles modestes. Outre l'Etat, le rapport fait également mention de la gestion apolitique de la question par les collectivités territoriales; les mesures prises par certaines villes de gauche étant parfois aggravantes à l’inverse de quelques villes de droite où des améliorations sont en cours (p.171).

Comme l’indique le rapport, il semble que « entre la crise immobilière et la crise du logement, les responsables politiques ont privilégié la résolution de la première au risque d’oublier la seconde, voire de l’aggraver ».


Au regard des éléments déjà cités, le marché de l’immobilier apparaît comme extrêmement déséquilibré et les rémunérations qui en découlent ne justifient pas d’un service rendu à la collectivité. Dommage pour un bien de première nécessité aux répercussions importantes sur d’autres aspects sociaux et environnementaux : ghettoïsation, étalement des villes, problèmes sanitaires face à l’insalubrité…

9 commentaires:

  1. La mauvaise direction

    Keskizpass mentionne que la collectivité aurait pu et devrait tirer profit des investissements privés… mais déplore des rémunérations…qui ne justifient pas d’un service rendu à la collectivité. Alors qu’en est-il de ces revenus dits fonciers et quel peut-être le service rendu au collectif ?

    Pour expliquer clairement, prenons le cas d’un investissement immobilier locatif dit classique, en l’occurrence un bien acquis par l’intermédiaire d’un prêt bancaire à 5% géré par un agent immobilier qui en assure la gestion locative. La rémunération du propriétaire, à savoir ses revenus fonciers (loyer mensuel), se découpe de la façon suivante :

    Participation à la croissance économique sous forme de rémunération aux acteurs économiques qui gravitent autour du marché immobilier : 40% du revenu rémunère la banque pour éponger le coût du crédit, 6% rémunère le notaire sous forme d’émoluments, et 12% pour l’agent immobilier (6% pour la commission d’achat et 6% pour la gestion locative). Au total, environ 60% du revenu foncier est réinjecté dans l’économie du pays sous forme de consommation et participe alors pleinement au développement économique, en soutenant la croissance (donc l’emploi) et en augmentant indirectement les revenus de l’Etat (TVA tout particulièrement) (base du modèle économique Keynésien)

    Redistribution directe sous forme d’impôt : de 10% à 25% par l’intermédiaire de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche d’imposition du propriétaire, 3% pour la taxe foncière, et 3% pour la CSG. Soit un total qui varie de 15% à 30% de la rémunération mis à disposition de la collectivité, une somme potentiellement redistribuée sous forme d’aide au logement.

    Entretien du parc immobilier français : 10% environ du revenu foncier est dédié aux charges de copropriété, destinées à entretenir le bien afin de proposer un logement décent à la location. Cette charge, assumée par le propriétaire constitue par là même une décharge dans le budget de l’Etat, contrairement par exemple aux Cités Universitaires publiques qui restent à sa charge (et demeurent pour certaines dans un état déplorable d’ailleurs…).

    En additionnant ces déductions, seulement 5% à 15% du revenu foncier est dédié au remboursement du capital immobilier, et donc à la création de richesse privée. Dans cette optique, aucune raison de parler d’un marché immobilier…extrêmement déséquilibré , puisque la rémunération du propriétaire correspond à un effort non négligeable au bénéfice de la collectivité. Ici, le système apparaît viable, les propriétaires, l’Etat et les locataires s’y retrouvent de façon équilibrée : rémunération raisonnable pour les uns, décharge et revenus fiscaux pour un autre, et logements accessibles et décents pour les derniers.

    Fin de la première partie.

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  2. Malheureusement, cet équilibre est menacé par la tentation des propriétaires d’augmenter la rentabilité de leur investissement. Si l’Etat demeure attentiste, un déséquilibre se crée, qui fait pencher la balance du côté des propriétaires de façon exponentielle. Sans un état régulateur, l’investissement immobilier devient un terrain de spéculation, au détriment des locataires qui voient d’une part les loyers augmenter et d’autre part leurs chances d’accéder à la propriété s’éloigner compte tenu de l’augmentation du prix des biens.

    Plusieurs leviers sont à la disposition des propriétaires pour augmenter la rentabilité, voyons comment l’Etat français régule…

    Augmenter les loyers, pour augmenter les revenus fonciers. Dans ce cas, si l’impôt sur le revenu suit l’augmentation, il n’en est pas de même pour la part du revenu qui revient aux acteurs du marché immobilier. La rentabilité est donc accrue. Un état régulateur légifère alors sur le pris de la location au m2 (loyer plafond) et propose des logements sur le marché pour étoffer l’offre et rééquilibrer les prix. Or, que fait l’Etat français ? Aucune législation sur des loyers plafonnés et aucune sanction pour les municipalités qui ne respectent pas les 20% de logements sociaux. Conclusion, les loyers flambent, les propriétaires s’engraissent, les locataires se saignent. 1 POINT PROPRIOS

    Fin de la seconde partie.

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  3. Augmenter la valeur du bien en revendant à la hausse. En faisant une plue value au moment de la vente, le propriétaire augmente aussi la rentabilité de son investissement en valorisant directement son capital. Dans ce cas, pour éviter une flambée des prix, l’Etat lance des programmes neufs et impose de façon convaincante les plue values. Mais il en est tout autrement : l’impôt sur la plue value immobilière n’est même pas à la hauteur de l’impôt sur les revenus du travail !! Et les programmes de logements sociaux, qui pourraient venir concurrencer les biens sur le marché ne sont pas respectés (règle des 20%, toujours). L’Etat laisse donc filer les prix, freinant ainsi l’accès à la propriété des locataires les plus modestes. 2 POINTS PROPRIOS

    Diminuer la part des charges de copropriétés. En entretenant de façon laxiste un bien, le propriétaire réduit ses frais et augmente mécaniquement sa rentabilité. La décence du bien en pâti, mais il se loue de toute façon car le déséquilibre entre l’offre et la demande n’est toujours pas compensé par l’Etat, laxiste lui aussi. En refusant de contrôler, de punir et de sanctionner ces marchands de sommeil qui loue des taudis, l’Etat fait le jeu des propriétaires peu scrupuleux et peu portés sur l’effort pour la collectivité. 3 POINTS PROPRIOS


    Diminuer la part des impôts. En payant moins d’impôts sur ses revenus issus du capital, le propriétaire augmente encore sa rentabilité. Au lieu de réguler la redistribution des richesses, l’Etat accompagne cette diminution d’impôt au travers de niches. La loi Scellier, Scellier social, en est le parfait exemple. En exonérant d’impôts l’acheteur d’un bien neuf en fonction de son prix d’achat, l’Etat accompagne une flambée des prix puisque le surcoût d’un bien se répercute automatiquement en baisse d’impôt. Une bulle se crée, qui maintient artificiellement les prix hauts, privant là encore les plus modestes. La déductions des intérêts d’emprunt des revenus fonciers va aussi dans ce sens, en compensant un prix d’achat fort par un cadeau fiscal. 4 POINTS PROPRIOS

    Diminuer le coût du crédit. En recherchant un taux d’emprunt faible, le propriétaire augmente encore sa rentabilité. Sur cette voie, l’Etat embraye encore. Cette mesure, qui pourrait profiter aux plus modestes, en facilitant l’accès à la propriété n’en est rien puisque de toute façon, on accorde pas de crédit à un ménage modeste sans garanties solides, ou un crédit tellement ridicule compte tenu des prix du marché qu’il ne sert strictement à rien. 5 POINTS PROPRIOS

    Ainsi, sur l’ensemble des points de régulations, nécessaire au bon équilibre de l’investissement immobilier, l’Etat génère du déséquilibre, augmentant les revenus des uns pour limiter l’accès au logement des autres.

    D’un outil viable et bénéfique pour tous, l’Etat crée une source de revenus indécente, injuste et choquante. Quel gachis. J’ai envie de dire : jetons lui la pierre !

    FIN

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  4. C'est à cause de Foncia !!!!!!!!!

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  5. Excellent tutoriel sur les revenus locatifs de Mazcarad! Excellent...

    Deux petits ajouts ou remarques:

    La situation est complètement inégale et si les ménages modestes sont en réelles difficultés face au logement, des investisseurs locatifs ont essuyé sur certains lieux et types de biens de sérieux revers. L'impossibilité de louer leurs biens a amené une dévaluation du loyer et du prix de vente. Mais pas partout loin de là, la situation est très inégale, répétons-le:
    http://www.immobilier-danger.com/Loyer-2009-baisse-des-prix-de-197.html
    http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300373071-baisse-des-loyers-en-2009-pour-la-premiere-fois-depuis-plus-de-dix-ans.htm

    De plus, ces disparités sont également le fruit de politiques de collectivités territoriales plus ou moins actives sur ces questions. La ville de Rennes par exemple montrée en exemple dans le rapport met en place des programmes intéressants pour les familles modestes et des répartitions correctes entre accession aidée, sociale et investissement.
    http://www.rennes-metropole.fr/acheter,5954/
    Toulouse à l'inverse fait des choix délirants: 70% des nouvelles constructions sont en loi Scellier. La preuve en est que des solutions existent mais des médiateurs du logement spécialistes de chaque territoire et dotés de réels pouvoir de décision doivent être mis en place plutôt que des lois nationales disproportionnées.
    http://www.lemonde.fr/societe/article/2010/05/04/quinze-propositions-pour-une-grande-politique-du-logement_1346263_3224.html

    Deuxième élément sur la définition même de marché équilibré. Il n'est pas juste de définir l'équilibre en fonction du jugement moral émis sur les bénéfices de l'investisseur: "5 à 15%, ce n'est pas tant que ça." Un marché équilibré pour un bien de première nécessité définirait les prix de manière à ce qu'un foyer pour son logement principal ne soit pas mis dans une situation de concurrence faussée avec un investisseur. Les prix devraient donc être modérés et les revenus éventuels de l'investisseur aussi; si le rendement est important, le prix de vente va augmenter pour attirer d'autres investisseurs et écartant plus encore les familles modestes d'un toit. Il faut donc limiter la plus-value de l'investissement(sur le loyer comme sur la vente) par l'impôt et la progressivité de l'impôt. Face aux bulles (hausse continuelle des prix), l'absence de progressivité de l'impôt sur le revenu du capital lui-même est une aberration.

    L'investissement locatif doit avoir un rôle par contre pour les impératifs locatifs: passage de durée moyenne dans un logement, séparations, mutations, double résidence, études... Là il remplit un rôle pour la collectivité.

    Le coeur du problème reste donc le refus idéologique de l'Etat d'agir sur les prix. Cette position met en concurrence investisseurs et accédants à la propriété mais aussi l'Etat lui-même avec des investisseurs pour son programme social: les prix sont tellement hauts que l'Etat ne peut plus acquérir de logements pour ses programmes sociaux.Et à ce titre, il n'apparaît pas intéressant de séparer crise du logement et crise du logement social.

    Bref, nous sommes bien loin d'un marché équilibré. Cette absence "libérale" d'actions sur les prix n'a aucun sens sur un bien de première nécessité. Comme la spéculation sur les céréales, les propriétés sur les médicaments, les investissements sur les terres agricoles des Pays du Sud... Sur les montres de Julien Dray ou les colliers de Carla, libérez le marché !

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  6. Comme quoi, sur ce blog, nous ne racontons pas que des conneries, chers amis; un journal économique de référence reprend de nombreux arguments de nos débats

    http://www.lesechos.fr/info/analyses/020354131479-laissons-les-prix-immobiliers-s-effondrer.htm

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  7. bonjour,
    très bon blog de "keskizpass vraiment" et les commentaires de "mazcarad" sont excellent mais dans votre joute verbale vous êtes trop bavard et par curiosité, je vais sans doute aller voir l'ensemble des liens inscrits dans vos tutos. Il va falloir passer des heures pour tous lire. Merci !!!
    Continuer à nous REINFORMER ou dans mon cas à m'INFORMER?

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  8. La dernière étude de l'INSEE sur le taux d'effort des ménages en matière de logement ne nous fait pas changer d'avis.

    http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/ref/revpmen11d.pdf

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  9. Pas de changement pour le rapport 2012 mais un intérêt politique important pour la présidentielle...

    http://www.fondation-abbe-pierre.fr/publications.php?id=643&filtre=publication_rml

    Henri Guaino chargé de défendre le bilan du gouvernement dans ce domaine, risible !

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